На общее имущество дачных ТСЖ не распространяются правила об общем имуществе в многоквартирных домах

Вaлeрия Зeнoвинa

Пo мнeнию КС РФ, дeйствующee зaкoнoдaтeльствo oб oбщeм имущeствe в мнoгoквaртирныx дoмax и имущeствe oбщeгo пoльзoвaния сoбствeнникoв индивидуaльныx жилыx дoмoв нe прoтивoрeчит Кoнституции РФ (Пoстaнoвлeниe КС РФ oт 10 нoября 2016 г. № 23-П). Сooтвeтствeннo, спeциaльный прaвoвoй рeжим, прeдусмoтрeнный для ТСЖ мнoгoквaртирныx дoмoв, нe дoлжeн рaспрoстрaняться нa иныe имущeствeнныe кoмплeксы, в тoм числe нa дaчныe тoвaрищeствa.

Для пoслeдниx тaк и будeт дeйствoвaть прaвилo o тoм, чтo eдинствeнным дoкaзaтeльствoм сущeствoвaния прaвa нa недвижимое имущество является государственная регистрация, и оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. Следовательно, собственникам индивидуальных жилых домов будет необходимо отдельно регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество. Суд обосновал это следующим.

По его словам, специальный правовой режим для объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах обусловлен их особенностями. КС РФ указал на их служебное предназначение и подчеркнул, что они призваны обеспечивать надежность и безопасность многоквартирного дома, надлежащую эксплуатацию элементов здания, необходимых для поддержания постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и т. д. То есть, как пояснил суд, технические и экономические характеристики общего имущества в многоквартирном доме предопределяют ограничения его оборотоспособности. Иными словами, его нельзя передать третьим лицам, поскольку это нарушило бы свойства такого дома как объемной строительной системы.

В связи с изложенным, Суд посчитал справедливыми положения закона, в соответствии с которыми возникновение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме не связано с регистрацией прав на объекты, входящие в него, то есть отдельной регистрации общей собственности не требуется (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Он также напомнил, что доля из такого имущества непосредственно связана с правом собственности на квартиру и не может быть выделена в натуральном выражении (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Вправе ли ТСЖ в многоквартирном доме сдавать в аренду технические этажи и подвалы? Ответ – в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

А вот правовой режим имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, как указал КС РФ, действует по другим принципам. Отмечается, что освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, осуществляется в соответствии с принципом свободных рыночных отношений, в том числе в части коммунальной инфраструктуры. Такие объекты, пояснил Суд, передаются собственникам жилых домов, что в итоге привело к возникновению имущественных прав граждан и юрлиц на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, даже если они не являются собственниками таких объектов. Он также указал, что это требует обеспечения справедливого баланса интересов, с одной стороны, лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности объектов, и с другой, интересов собственников индивидуальных жилых домов. Подчеркивается, что в основном такие объекты являются недвижимыми вещами, а следовательно, подлежат государственной регистрации и права на них возникают с момента такой регистрации (ст. 234 ГК РФ).

КС РФ резюмировал, что в действующем законодательстве нет единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Такие объекты отличаются друг от друга своими характеристиками, а закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Но совсем противоположное предполагается в случае с многоквартирными домами. В связи с этим Суд решил, что вносить изменения в действующее законодательство не нужно.

Напомним, поводом для рассмотрения дела стало обращение в КС РФ члена товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Дачный поселок «Б.». По его мнению, на имущество ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества многоквартирных домов.